Ergebnisse der Informationsveranstaltung zur Grundsteuer am 8. Dezember 2022

Zur Grundsteurer hat die Fraktion Bürger Für Brieselang am 8. Dezember eine Informationsveranstaltung im Bürgerhaus durchgeführt. Das Wichtigste der Veranstaltung in Kürze:

1. Die Einstufung Brieselang in die Mietniveaustufe V ist offensichtlich falsch und führt zu Zuschlägen bei den Nettokaltmieten von 20 %. Der sich daraus errechnende neue Grundsteuerwert ist in Brieselang regelmäßig zu hoch.
2. Die bereits vorliegenden neuen Bescheide weisen Grundsteuerwerte aus, die etwa viermal so hoch sind wie bisher. Die Gemeindevertretung Brieselang hat auf Antrag der Fraktion Bürger Für Brieselang einstimmig beschlossen, dies durch eine Herabsetzung des Hebesatzes so auszugleichen, dass die Gesamtsumme der Grundsteuer nicht steigt.
3. Zu hohe Mietniveaueinstufungen können zu einer Benachteiligung bei der Grundsteuer führen, treiben die Mieten in der Gemeinde und haben in bestimmten Konstellationen steuerliche Nachteile für Vermieter.
4. Die neuen Bescheide können innerhalb eines Monats mit dem Einspruch angefochten werden. Es ist damit zu rechnen, dass in diesen Fällen das Finanzamt Nauen den Vollzug aussetzt. In allen anderen Fällen werden die Bescheide mit zu hohen Einstufungen rechtskräftig.

Die in der Veranstaltung gezeigte Präsentation finden Sie hier:

221208_Präsentation_Informationsveranstaltung_Grundsteuer.pdf1.18 MB

Hier der angekündigte Muster-Einspruch:

221206_Mustereinspruch_Grundsteuer.doc50 kB

Eine längere Darstellung für Menschen, die es genauer wissen wollen:

Bürgerinnen und Bürger mit Grundbesitz müssen bis zum 31. Januar 2023 (verlängert) für ihre Grundstücke eine Grundsteuerwerterklärung abgeben. Dieses muss grundsätzlich online über das kostenfreie Angebot im Online-Finanzamt „Mein ELSTER“ unter www.elster.de erfolgen. Bei einfach gelagerten Sachverhalten, wie z.B. Ein- oder Zweifamilienhäusern, Eigentumswohnungen oder unbebauten Grundstücken, kann für die elektronische Übermittlung auch die „Grundsteuererklärung für Privateigentum” genutzt werden→ www.grundsteuererklaerung-fuer-privateigentum.de.

Auf dieser Grundlage erstellt das für Brieselang zuständige Finanzamt Nauen einen Bescheid über den Grundsteuerwert einerseits und einen über den Grundsteuermessbescheid andererseits. Letzterer ist die Grundlage für die Grundsteuererhebung der Gemeinde Brieselang ab dem Jahr 2025. Dazu wird der errechnete Messbetrag mit dem in der Gemeinde festgelegten Hebesatz (zur Zeit 430 %) multipliziert. Da die Messbeträge deutlich höher als früher ausfallen werden (nach unserer Erkenntnis mehr als 4mal so hoch wie bisher), sollen die Gemeinden durch eine Senkung der Hebesätze dafür sorgen, dass die Grundstückseigentümer - und damit auch die Mieterinnen und Mieter - nicht höher als früher belastet werden.

Nun liegen unserer Fraktion die ersten Messbescheide aus Brieselang vor. Hier werden vom Finanzamt neben den Bodenrichtwerten (in der Kerngemeinde Brieselang i.d.R. 300 bis 370 EUR/qm) auch folgende monatliche Nettokaltmieten angenommen:

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Zur Berücksichtigung von Mietniveauunterscheiden zwischen Gemeinden eines Landes sind die Nettokaltmieten durch Ab- oder Zuschläge anzupassen. Dabei bedeutet eine Stufe 1 einen Abschlag von 20 %, Stufe 2 einen Abschlag von 10 %, Steufe 3 keinerlei Ab- oder Zuschlag, Stufe 4 einen Zuschlag von 10 %, Stufe 5 einen Zuschlag von 20 %, Stufe 6 einen Zuschlag von 30 % und Stufe 7 einen Zuschlag von 40 %.

Brieselang wurde in die Mietstufe 5 (= Zuschlag von 20 %) eingestuft. Es gibt neben Brieselang mit Hoppegarten und Michendorf nur zwei andere Brandenburger Kommunen, die in Stufe 5 eingestuft wurden, die Stufen 6 und 7 wurden in Brandenburg gar nicht angewandt. Die direkten Nachbargemeinden Schönwalde-Glien, Dallgow-Döberitz, Ketzin und Wustermark sind in Stufe 2, Nauen in Stufe 3, Falkensee und Potsdam in Stufe 4 eingestuft. Wir halten diese Einstufung für offensichtlich falsch.

Wegen der falschen Einstufung werden etwa bei Einfamilienhäusern mit unter 60 qm von Nettokaltmieten von 14,64 EUR/qm und bei solchen mit mehr als 100 qm von Nettokaltmieten von 12,11 EUR/qm angenommen. Mietwohnungen bis 60 qm werden mit 14,32 EUR/qm angesetzt. Das hat Nachteile für Vermieter und für Mieter.

Konsequenzen für Grundstückseigentümer:

Eine zu hoch angesetzte Nettokaltmiete führt zu einem zu hohen Steuermessbetrag. Ein Beispiel an einem Einfamilienhaus, gebaut 2001, 174 qm: Der jährliche Rohertrag aus den Nettomieten beträgt 25.285,68 EUR. Das ergibt nach Abzug der steuerlich anerkannten typischen Bewirtschaftungskosten und Berücksichtigung der Restnutzungsdauer bedeutet das einen kapitalisierten Reinertrag für die Grundsteuer von 640.895,98 EUR. Ohne Berücksichtigung des Grundstückswerts ergibt sich daraus ein Steuermessbetrag von 198,67 EUR.

Jetzt die Rechnung mit einer Einsufung auf dem Niveau von Dallgow-Döberitz bei einem ansonsten gleichen Haus: Dann würden nicht 12,11 EUR/qm, sondern nur 9,08 EUR/qm als Nettokaltmiete angenommen. Daraus würde sich ein kapitalisierter Reinertrag für die Grundsteuer von 480.539,53 EUR und damit ein Steuermessbetrag (nur für das Wohnhaus ohne Grundstück) in Höhe von 148,96 EUR ergeben. Bei einem Hebesatz von 100 % würde also allein die unterschiedliche Mietniveaueinstufung rund 50 EUR pro Jahr ausmachen. Der Grundstückseigentümer zahlt zu hohe Grundsteuern.

Konsequenzen für Vermieter:

Der Vermieter zahlt zu hohe Grundsteuern. Selbst wenn er die Grundsteuer auf seinen Mieter umgelegt, kann er aber einen Nachteil haben. Denn ein Vermieter, der über 30 % unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, muss steuerliche Nachteile in den steuerlichen Abzugsmöglichkeiten hinnehmen. Er hat nur eine Möglichkeit: Schleunigst die Miete erhöhen.

Für Mieter:

Oft werden die Grundsteuern als Nebenkosten auf den Mieter umgelegt. Zu hohe Grundsteuern zahlt dann der Mieter. Und noch viel schlimmer: Wenn die ortsüblichen Vergleichsmieten - durch das Finanzamt festgestellt - deutlich höher sind, müssen viele Vermieter die Mieten erhöhen, um nicht steuerliche Nachteile zu erleiden. Sie können das auch mit Hinweis auf hohe Vergleichsmieten sehr viel leichter.

 

Dass die Mietniveaueinstufung in der Rehctsverordnung des Bundesministeriums der Finanzen falsch ist, zeigt eine parallele Einstufung Brieslangs beim Wohngeld durch Bundestag und Bundesrat: In dem in den Bundestag eingebrachten und inzwischen von Bundestag und Bundesrat beschlossenen Gesetzesentwurf der Fraktionen SPD, Bündnis 90/Die Grünen und FDP für ein Gesetz zur Erhöhung des Wohngelds (Wohngeld-Plus-Gesetz) vom 11. Oktober 2022 (Drs. 20/3926) werden Brieselang, Falkensee und Potsdam in die Mietniveaustufe IV, Nauen in die Mietniveaustufe III, Dallgow-Döberitz in die Mietniveaustufe V eingestuft. Diese Einstufungen dürften eher der heutigen Realität entsprechen, auch wenn die gleiche Behandlung Brieselangs mit Luxuswohnlagen in der Landeshauptstadt Potsdam weiterhin durch die tatsächlichen Mietpreise nicht gerechtfertigt erscheint.

Unser Fazit:

Der Ausweis so hoher Vergleichsmieten in den Steuerbescheiden wird zu massiven Erhöhungen der Mietpreise in Brieselang führen. Die Fraktion Bürger Für Brieselang hat deshalb zwei Anträge in der Gemeindevertretung gestellt: Wir wollen zum einen erreichen, dass die Gemeinde beim Bundesfinanzministerium wegen einer korrekten Einstufung Brieselang in den Mietniveaus vorstellig wird und dass die Eintufung von 5 auf 2 geändert wird. Zum anderen wollen wir erreichen, dass ab 2025 der Hebesatz für Grundsteuern in Brieselang deutlich gesenkt wird. Das sollen die Gemeinden nach Bundes- und Landesvorgabe ohnehin tun. Nach unserer Berechnung müsste der Hebesatz der Gemeinde von 430 % auf rund 100 % gesenkt werden.

Unsere beiden in der Gemeindevertretung bereits beschlossenen Anträge finden Sie hier:

220928_Gemeindevertretung_Mietniveaueinstufung.pdf377.56 kB220928_Gemeindevertretung_Grundsteuer-Hebesatz.pdf275.78 kB